Aktywność i współpraca= Komercjalizacja

Zakończył się cykl spotkań prowadzonych przez NAI Estate Fellows z właścicielami nieruchomości i przedsiębiorcami. Dotyczyły one komercjalizacji lokali użytkowych. Podczas ostatniego ze spotkań połączonego z warsztatami eksperci omówili mocne i słabe strony Starówki oraz szanse na rozwój tej części Leszna. Eksperci przekazali także precyzyjne, rekomendacje dotyczące konkretnych lokali tym właścicielom, którzy skorzystali z możliwości indywidualnych konsultacji.

Mocne i słabe strony

Wśród mocnych stron Starówki eksperci wskazali dużą różnorodność oferowanych powierzchni handlowych, dobre skomunikowanie Leszna z aglomeracją poznańską i wrocławską, niższe koszty utrzymania niż w Poznaniu i Wrocławiu, bogatą ofertę oferowanych lokali i ich różnorodny standard. Słabe strony to przede wszystkim duża podaż ofert w skali miasta, niski standard techniczny lokali, słabo rozwinięty marketing nieruchomości, duże powierzchnie do wynajęcia oraz konkurencja ze strony Galerii Leszno.

 – Budowa drogi S5 i lepsze skomunikowanie z dwoma metropoliami, stabilna sytuacja gospodarcza w mieście, niskie bezrobocie oraz wysoka przedsiębiorczość mieszkańców w połączeniu z determinacją mogą wpłynąć na większe zainteresowanie – przekonuje Patrycja Masiarek z NAI Estate Fellows. – Jeśli chodzi o nieruchomości, to szans należy upatrywać w konsekwentnej poprawie ich wizerunku poprzez remonty w połączeniu z ich właściwym marketingiem sprzedażowym i współpracą z biurami z sąsiednich miast.

Istnieją także zagrożenia, które wpływają na kondycję Starówki. Najważniejsze z nich to: niska liczba studentów oraz migracja młodych ludzi do większych miast. Zagrożeniem są także niesprzyjające tendencje na leszczyńskim rynku lokali komercyjnych, przyzwyczajenia mieszkańców dotyczące konieczności parkowania w bezpośredniej bliskości lokali użytkowych i brak pomysłu na wyróżniającą się działalność gospodarczą.

Starówka jak galeria?

Eksperci wskazują, że centrum Leszna nie powinno starać się bezpośrednio konkurować z galeriami, ale – znajdując inne wyróżniki – przyjąć pewne mechanizmy funkcjonowania galerii, które wpłyną na lepszą rozpoznawalność oferty Starówki i większe zainteresowanie. Sklepy powinny mieć równe godziny otwarcia i ustalone wspólnie takie same godziny dostaw towarów. Niezbędna jest szeroka współpraca właścicieli lokali, najemców prowadzących działalność – szczególnie w sferze marketingowej, wspólnej ujednoliconej komunikacji, utrzymania spójności wizualnej, czystości, przystosowania miejsc dla osób niepełnosprawnych czy utworzenia mapy lokali.

 Wskazano także na takie działania galerii, które sprzyjają dłuższemu przebywaniu – bezpłatne miejsca zabaw dla dzieci, miejsca z bezpłatnym dostępem do sieci wifi i możliwością doładowania urządzeń mobilnych, strefy coworkingowe i strefy relaksu.

W ramach indywidualnych konsultacji specjaliści z NAI Estate Fellows obejrzeli i dokonali kategoryzacji ponad 30 lokali. Na tej podstawie zaproponowali przedziały czynszów możliwych do uzyskania przy ich obecnym stanie z perspektywą wzrostu za kilka lat. Wyznaczyli także trzy strefy na terenie Starówki z przedziałami kwot czynszu. Strefy te uzależnione są od atrakcyjności lokalizacji i przepływu osób na poszczególnych ulicach. Najwyższe czynsze są do uzyskania, zdaniem specjalistów, przy ul. Słowiańskiej i na Rynku.

 Jak komercjalizować lokal?

Ze wspomnianych 30 lokali jedynie 12, według opinii ekspertów, nadaje się od zaraz do wynajmu. Pozostałe wymagają uporządkowania, odświeżenia,  remontu, doprowadzenia mediów.

 – Pusty lokal powinien zwracać uwagę i zachęcać potencjalnego najemcę do wynajmu. Stąd warto dbać o czystą witrynę, usunięcie z lokalu niepotrzebnych sprzętów  – przekonuje Patrycja Masiarek z NAI Estate Fellows. – Czasem wystarczy tylko odświeżenie ścian, czy wykładzin. W innych wypadkach niezbędne są większe nakłady: należy np. usunąć wilgoć ze ścian, wymienić instalacje, podłogi czy stolarkę okienną i drzwiową. Potencjalni najemcy i przechodnie najpierw zwracają uwagę na witrynę sklepu, dlatego ważne jest, aby przyciągała ona wzrok. Okna koniecznie muszą być czyste, niezaklejone kartkami czy folią. Właściciele nieruchomości powinni zadbać o wyeksponowanie atutów, przygotowanie czytelnej informacji w witrynie dotyczącej powierzchni lokalu, kontaktu do siebie i proponowanego wykorzystania. Warto zadbać także o to, aby informacja w witrynie nie była jedynym sposobem komunikacji z potencjalnym najemcą – można samodzielnie przygotować ofertę, zrobić dobre zdjęcia i zamieścić na wybranych portalach z nieruchomościami lub powierzyć ofertę agencji nieruchomości.

 W tym ostatnim przypadku warto wybrać takie biuro, którego przedstawiciel poświęci czas na wizytę w lokalu i zagwarantuje indywidualne podejście. Przed rozmowami z potencjalnymi najemcami trzeba zastanowić się nad warunkami współpracy i przygotowaniem umowy, która zagwarantuje partnerskie podejście i zabezpieczy interes obu stron. Większe prawdopodobieństwo sukcesu w pozyskaniu i utrzymaniu najemców będzie miał ten właściciel, który ze zrozumieniem podejdzie do oczekiwań najemcy – wspólnie uzgodnią np. elastyczny czynsz, zakres prac adaptacyjnych, sposób rozliczenia remontu w czynszu czy sposób komunikacji i reagowania na różne zdarzenia.

 Jak zainteresować lokalem?

Na Starówce jest obecnie dostępnych kilkadziesiąt wolnych lokali użytkowych. Oznacza to dużą podaż i konkurencję między właścicielami. Spora część lokali jest nieprzygotowana do wynajmu i dlatego ich właściciele muszą liczyć się z kosztownymi adaptacjami i remontami. Ale taka sytuacja oznacza też, że dany lokal można w tym momencie remontować już pod konkretnego najemcę i to wspólnie z nim, wyposażając go stosownie do przyszłej działalności. Wiadomo też, że takiej liczby lokali nie zapełni działalność handlowa. Warto więc, aby właściciele – w ramach współpracy – dążyli do różnicowania oferty we własnych lokalach – gastronomia, usługi dla różnych grup klientów (rodziny z dziećmi, seniorzy, młodzież).

Część lokali ma zbyt dużą powierzchnię w stosunku do oczekiwań rynku. W tej sytuacji ceny najmu, których oczekują właściciele, mogą być barierą odstraszającą potencjalnych najemców, zwłaszcza gdy są na początku prowadzenia biznesu ich działalność obarczona jest wysokimi kosztami przygotowania lokalu i ryzykiem biznesowym. Potrzebna jest też większa współpraca między właścicielami i przedsiębiorcami w obrębie Starówki oraz inicjowanie i włączanie się w różnorodne działania. Wiele imprez, organizowanych przez miasto, (Rynki Śniadaniowe, Kino ze smakiem) spotyka się z dużym zainteresowaniem mieszkańców. Dlatego też warto przyłączać się do nich, tworzyć własne i wykorzystywać wszystkie możliwe okazje do tego, by przyciągać potencjalnych klientów. Warto też zwrócić uwagę na wygląd sklepów i punktów usługowych – witryna powinna przyciągać i prezentować wnętrze lokalu.. Estetyczny wygląd witryny, stonowany szyld zwraca uwagę przechodniów, którym opatrzyły się już krzykliwe kasetony i wielokolorowe folie.

Przygotowana przez  poznański oddział  firmy NAI Estate Fellows ekspertyza ma pomóc miastu oraz właścicielom nieruchomości w komercjalizacji lokali, natomiast przedsiębiorcom w prowadzeniu biznesu na Starówce.

Zapraszamy właścicieli nieruchomości, przedsiębiorców prowadzących firmy w centrum miasta, albo planujących rozpoczęcie działalności do rozmowy i współpracy.

Kontakt: Wydział Promocji i Rozwoju, Urząd Miasta Leszna, al. Jana Pawła II 21a

Tel. 65/5294645, mail: rewitalizacja@leszno.pl